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小田原・相続専門税理士ブログを更新しました【相続税対策の基本①・借地権の認識について】
投稿日:2017年10月29日
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【土地利用に係る契約の重要性について】

本日は、相続が発生した場合の土地の評価で特に重要となる「借地権」について説明します。

借地権とは、土地を人に貸す場合に、借地人が土地の上に有する権利のことをいいます。

通常、借地人は地代という形で地主に対し、一定額を支払うことになります。

借地人は地主から土地を借りて、その上に自分の家を建てたりし、自由に利用することができるようになる権利です。

宅地の場合、相続税申告書に記載する土地の評価は、土地の全体の価額から、借地人が有する借地権の評価額を控除した金額を用います。

宅地の場合の算式は・・・

相続税評価額=路線価×地積×(1-借地権)となります。

事務所のある小田原エリアでは借地権の土地全体の割合は「60%」と決められているため、借地権部分を控除するかしないかで評価額が大きく異なることになります。

しかし、契約書を作成せず、土地を身内や知り合いに無償で貸す場合は、一般的には使用貸借として認定され、借地権の発生が認められないことがあります。

そのため、相続税の申告時には借地権部分を控除しない更地の評価で申告をすることになります。

評価額には大きな差が生じるため、納付する税額が増えてしまいます。

例えば、路線価が30万円/㎡・地積が400㎡・借地権割合が60%のエリアでは評価は以下のように変わってきます。

【借地権が発生する場合】

相続税評価額=路線価30万円×地積400㎡×(1-0.6借地権)=4800万円

【借地権がない場合】

相続税評価額=路線価30万円×地積400㎡=1億2000万円 

このように評価に大きな差が生じ、最終的に納付する税額が数千万円単位で変わってくることもありえます。

地主の方で土地を人に貸す場合には、たとえ相手が身内や親しい友人などでも、契約書を作成し、一定額の地代をもらっておくことをお勧めします。

今回は、一般的な借地権について、生前にできる相続対策としてご紹介しました。

実は借地権の種類には複数あり、評価方法はそれぞれ異なります。

ご興味のある方は当事務所までご相談ください。専門スタッフがお応えいたします。


(写真はフリー素材サイトからのイメージです)

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